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    传深圳“豪宅税”标准大变?如若成真又将影响一大波人

          编辑:小编            2019-04-23 14:15:41      来源于:网站整理
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    现在要在深圳上车买房,随便一套房,房屋的总价都有可能是“豪宅”标准。


    “一直以为自己买的是蜗居,没想到一不小心成了豪宅??”



    刚需一直很伤。


    因此,有关“深圳豪宅线要上调”的消息一直饱受关注。那么,现在都4月了,“豪宅线”上调的政策,有风吹草动了吗?


    答案是:并没有,政策还没出台。


      不上调豪宅线,

    这套房子我就不买了!  


    图源:家在深圳


    每年物价上涨,房屋的价格也没落下。买房除了首付款,还有契税、个税、增值税,首付+税费才叫预算。


    图源:贝壳找房


    例1:龙岗300万住宅


    以龙岗300万的房子为例:龙岗300万的住宅成了“豪宅”,要缴纳契税和个税,如果购买的房子没满2年,还要缴纳增值税。


    所以粗略一算,契税3万+个税4.5万+增值税7.1万,总共缴纳14.6万元。


    均价翻倍,但“豪宅线”标准并未改变,这导致了不少普通住宅被“豪宅化”。


      房价都涨了41.2%

    “豪宅线”却没上调

    税费成本过高。


    深圳普通住宅线分别在2013年和2015年调整过两次:


    2013年将原本按单价核算改为按单套房源总价核算


    2015年则是提高了各区的普通住宅价格标准,平均上调28%。


    从2015年至今,深圳的普通住宅价格标准没有再调整过。


    而深圳市国土局公开数据显示,2015年10月,二手房成交均价是16470元/平,2019年4月,二手房成交均价40000元/平,4年深圳房价上涨了41.2%。


    图源:深圳市规土委


    福田区均价7.2万元/平方米,相当于买一套70平方米的住宅,总价就有可能超过普通住宅线,最多需要缴纳20万元的增值税和个税。


    例2:福田500万,68平米的住宅


    以福田500万,68平米,7.2万元/平米的房子为例:福田500万的住宅也是“豪宅”,要缴纳契税和个税,如果购买的房子没满2年,还要缴纳增值税。


    那么,再粗略一算,契税14万+个税7.1万+23万增值税,总共缴纳44.1万元。


    另一方面,2018年3月开始,深圳严格执行“三价合一”,将银行评估价与网签价、购房合同价保持一致。此后,购房者必须以真实成交价格来网签和缴税,一些用“阴阳合同”来规避高税费的行为不复存在,所有人都要老实缴纳税费。


      传“豪宅线”标准大变,

    只认144平方米以上的住宅为“非普”?  


    据传调整的“豪宅线”政策,是以单套建筑面积作为新标准。



    那么,若以住宅面积段做非普通住宅线做标准,新的影响是什么?


    普通住宅的标准


    从2015年至今,普通住宅有以下三个标准:


    1 住宅小区容积率在1.0(含)以上。


    2 单套建筑面积在144平米(含)以下或单套套内面积在120平米(含)以下。


    3 深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准,详见下表。



    解读:


    1.深圳的小区大部分容积率都在1.0以上,这条标准基本没有约束作用。


    2.单套建筑面积在144平方米以下的,包含了大部分的刚需自用住宅面积。


    3.挂牌价在490万元以下的房源,只占总房源的一半多点,相当于市场上一半的房源都是非普通住宅。


    但用第二个标准来衡量,筛选挂盘房源中面积超过144平方米的住宅,仅有不到十分之一属于非普通住宅。很明显,根据这两个标准筛选出来的范围差距是非常大的。


    这些房子受影响最多,最多省下42.1万元:



    普通住宅价格标准调整之后,受影响最大的自然是新政前是“非普”,新政后“普通”了的那一部分住宅。其他性质不变的房子,要不要缴纳税费、该缴纳多少都没有变化。也就是说,建筑面积在144平方米以下,总价在各区原普通住宅价格标准之上的。比如,龙岗90平方米300万的房子,南山80平方米500万的房子。



    首先要明确,“普通”与“非普”,主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税(核定)的部分。


    增值税部分,只影响满2年的房源。如果新政前后房屋性质不变,则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅,新政后变为普通住宅,则可以少缴纳增值税这部分的税费。


    个人所得税部分,非满五唯一的房源都需要缴纳。除非交易时间很接近,或者是本次交易价格与原登记价很接近的情况,会采用核实计税的方法,另外大部分二手房交易都会采用核定计税。


    所以标准调整,也会影响一大部分房源的个人所得税缴纳。但个人所得税是按(网签价-原登记价)的差额来计税,且普通住宅和非普通住宅只差0.5%的税额,所以这部分能剩下的税费不多。


    如果新政前后房屋性质不变,则所需要缴纳的个人所得税税额不变。如果新政前是非普通住宅,新政是普通住宅,则差额每增加100万元,个人所得税能省5000元。


      你认为“豪宅线”上调是利好楼市?

    还是利空楼市?  

    来源:今日头条·深圳楼市聚焦


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