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  • 公司办公向自然人租房,能要到发票吗?如何反算税前租金?

          编辑:小编            2020-07-08 11:13:11      来源于:网站整理
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    公司办公不一定都是自有房产,很多公司都是租用写字楼或者住房进行办公,马云创业的时候就是在一个居民小区,湖畔花园,当然这是他自己买的一个住宅。


    公司办公向个人租房最麻烦的无法就是取得发票,作为公司,租房属于重要的成本费用开支,无疑是需要取得发票的,而对于自然人,往往表示无法提供发票,这里面当然有诸多原因,最主要其实就是两方面,一方面个人本身无法自己开具发票,如果提供发票需要跑税务局,很多个人嫌麻烦,不愿意去开,更重要的一方面开票会产生税金(当然不开票也是负有纳税义务的),这块税金如果承租方不负担,那么自然就会减少出租方的净收入,出租方自然是不愿意。


    所以,公司办公向自然人租房,当然是能取得发票的,只要解决了自然人上述两大困惑,你就能顺利取得发票。



    现在个人代开发票基本都能在电子税务局或者支付宝等APP申请,但是出租不动产这块除了个别地区(比如厦门)开通了网上代开外,大部分地区还是需要到税务局大厅申请代开。


    那么代开发票是会产生税金的,其实大多数情况还是承租方来承担了这块税金。当然,专票和普通发票的增值税税金还有所不同,我们具体来看看有哪些不同。


    第一张发票:增值税专用发票,金额19714.29,税率*** ,税额285.71,合计20000。



    第二张:增值税普通发票,金额20400,税率***,税额***。



    第三张:增值税专用发票,金额2857.14,税率5%,税额142.86。



    你看,每张发票的税金计算都不同,那到底你租房代开发票需要怎么算增值税呢?我们具体来看看。


    房屋属于不动产,这事要从不动产租赁服务开始说起。



      PART 01  


    财税 【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的:



    不动产租赁服务,按照规定的话,一般计税税率9%,简易计税征收率5%。


    正常情况下,一般纳税人采用一般计税办法,适用税率是9%。


    如果是采取简易计税就适用5%的征收率,当然这个简易计税主要针对老项目,也就是2016年4月30日之前取得的不动产,而且需要去主管税务机关备案后方可。


    小规模纳税人都适用简易计税方法,征收率为5%,当然如果是个体工商户的小规模纳税人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额


    其他个人出租不动产(不含住房)征收率为5%,住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。



      PART 02 


    一般纳税人一般都是自开发票,所以你如果从一般纳税人手里租房,取得的要么是9%的发票,要么就是5%的发票。



     PART 03 


    增值税这块如果月租金小于10万元,个人出租住房和非住房这块比照小微企业,免税的。


    《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。


    当然,这种情况下只能代开增值税普通发票。


    所以,这张代开的增值税普通发票就是这一种情况。月租金未超过10万,免征增值税,代开了一张免税普通发票,税务局代开的免税发票,税率栏是***。



    当然,如果需要代开增值税专用发票,那么这个增值税就是免不了的。


    个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收,税务机关代开增值税专用发票时,通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能,录入含税销售额,系统自动计算税额和不含税金额。


    下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。


    应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

    =20000/(1+5%)×1.5%

    =285.71



    承租方可以按票面的税额进行抵扣。


    如果个人出租的非住房,但是需要开专票,那就妥妥的5%,就是下面这张发票。



    所以,个人出租房屋,是住房还是非住房,代开专票还是增值税普通发票,月租金有没有超过10万,结果都是不一样的哦。


    增值税普通发票,分摊后的月租金收入不超过10万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。超过10万,住房1.5%,非住房5%。


    增值税专用发票,住房1.5%,非住房5%。


    所以,你要想自然人索取发票,你就需要清楚你租的房屋的性质,你也要清楚不同情况下税金的计算,你要专票肯定房东是要让你支付增值税的。


    当然,自然人在代开出租发票的时候不仅只涉及增值税,其他相关税费也会一并转嫁到出租人头上。


    其实增值税反而小头,房产税和个人所得税还不容忽略。


    财税焦点直接以以厦门市的规定为大家展示一下个人出租房屋的涉税事项。


    其他省市具体征收率可能有所差异,比如个人所得税和房产税可能存在差异,实践中还要结合当地税务机关的规定来计算。


     住房 


    财税焦点提示:图片可以点开放大看



     非住房 


    财税焦点提示:图片可以点开放大看


    增值税我们前面都说了,财税焦点再和大家再详细看看其他几个税种。



     房产税 


    房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。从租计征的法定税率都是12%。


    那么个人出租房屋都是有优惠的,财税[2008]24号规定,个人出租按4%的税率征收房产税,但是非住房,比如厂房、办公、商用,那不享受优惠,就是法定税率12%。


    还可以按财税〔2019〕13号规定,享受最高50%的减征。


    当然,实际中,每个地方还有不同,你比如四川这边个人出租非住房会根据租金多少的级别适用不同征收率。



     土地使用税 


    土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。


    财税[2008]24号规定个人出租住房这块是免的,非住房就需要交了,具体就按照单位土地面积税额计算,但是这块各地也是有差异的。



      城建及附加  


    城建税是跟着增值税走的,如果代开发票时候实际缴纳了增值税,那就以实际缴纳的增值税乘以相应税率计算,目前税率7%、5%、1%三档。


    当然还可以按财税〔2019〕13号规定,享受最高50%的减征。


    当然,如果增值税免征了,城建税也相应免了。


    教育费附加和地方教育费服务也是按照增值税来算,如果代开发票时候实际缴纳了增值税,那就以实际缴纳的增值税乘以相应比率计算(教育费附加3%、地方教育费附加2%)。


    但是月租金超过10万才会有,因为有政策10万以下是免的。


    而且如果超过10万,还可按财税〔2019〕13号规定,享受最高50%的减免。



     印花税 


    在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人,应当按照条例的规定缴纳印花税。



    但是,个人在出租租房和非租房方面印花税也有差异的,财税[2008]24号规定个人出租住房印花税免。


    以上包括城建、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、房产税、印花税在2019年后都有减半征收优惠政策,这是财税2019年13号文对增值税小规模纳税人的普惠性优惠政策。



     个人所得税 


    个人所得税法中财产租赁所得,是指个人出租建筑物,土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税,适用20%的比例税率.


    具体实施中个人出租不动产都是有优惠政策的,财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。


    个人所得税计算这块不仅可以据实征收,在实际操作中还有核对应纳税所得额的政策,比如厦门就有规定,纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房产租赁成本费用的,按租金收入的5%核定应纳税所得额。

     

    最后我们以案例形式来看看,财税焦点公司如果在厦门办公,租入个人住房到底要缴纳多少税?案例中个人所得税计算采用据实征收方式。


    假如月租金80000,那么实际应该缴纳的税分别是:


    1、增值税=0,月租金换成不含税收入小于10万,免。


    2、城建、教育费附加、地方教育费附加均免,这些都是依附于增值税,增值税为0,这些自然为0。


    3、房产税=(收入-实缴增值税)*4%/2

           =80000*4%/2=1600


    4、土地使用税=0,免。


    5、印花税=0,免。


    6、个人所得税


    因为,(收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用)

    =80000-0-1600-800

    =77600>4000


    所以,个人所得税=77600*(1-20%)*10%

                        =6208


    结果和厦门税务局网站计算的结果一致。



    假如个人住房租金110000,那么实际应该缴纳的税分别是?


    1、增值税=1571.43。

    月租金换成不含税收入大于10万,减按1.5%征税。

    110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。


    2、城建税

    =1571.43*7%*50%=55


    3、教育费附加

    =1571.43*3%*50%=23.57


    4、地方教育费附加

    =1571.43*2%*50%=15.71


    5、房产税=(收入-实缴增值税)*4%/2

    =(110000-1571.43)*4%/2=2168.57


    6、土地使用税=0,免。


    7、印花税=0,免。


    8、个人所得税


    因为,(收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用)

    =110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800

    =105365.71>4000


    所以,个人所得税=105365.71*(1-20%)*10%

    =8429.26


    结果和厦门税务局网站计算的结果一致。



    其实上面说了一大堆都是正算的结果,其实很多时候,我们企业需要知道我租房在负担各项税费后的一个税前金额是多少?那么这个税前金额如何计算呢?


    其实也很简单,利用Excel功能就能迅速做的。


    Excel里面有内嵌功能。,就是数据-假设分析-单变量求解这个功能。



    我们先在Excel把正算的公式设置好,比如上面案例税前租金80000,扣税各项税金后是72192。



    假设我们现在要保证出租人80000的税后收入,那么我们需要推算一个税前租金收入是多少呢?


    我们点击单变量求解,目标单元格就是定在税后收入栏目,目标值就是80000,可变单元格是税前租金,是我们要得到的一个值。



    点击确定后,我们得到税前租金为88660.16。



    也就是说,我们要负担出租让人的税金同时我们要想取得合法扣除凭证,那么我们就需要让出租人开具88660.16的发票,公司支付88660.16出去,出租人纳税后实际到手80000.


    所以,负担税金其实就是变相的增加了租金成本。



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